世界資訊：2單獲批、1單受理！這個試點加速落地

保障性租賃住房REITs試點正在加速落地！

7月29日晚間，證監會官網顯示，國內首批兩單保租房REITs——紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT均正式獲證監會注冊批復。同日，華夏北京保障房中心REIT獲證監會及上交所受理。

圖片來源：證監會官網

【資料圖】

圖片來源：上交所

業內人士表示，此次保障性租賃住房REITs試點工作的加速落地，體現了資本市場積極發揮REITs產品功能，堅守“房住不炒”定位的基調，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，也是盤活資產，激活REITs產品市場功能的重大進展。

加速落地

上述保障性租賃住房REITs試點項目中，華夏北京保障房中心REIT、紅土創新深圳人才安居REIT及中金廈門安居REIT的基礎資產分別位于北京、深圳、廈門的城市核心區域或核心地段，交通便利，配套齊全，房源充足，入住率高，且租金價格遠低于同地段、同品質的市場租賃住房租金。

以紅土創新深圳人才安居REIT項目為例，其基礎資產包含4個保障性租賃住房項目，總建筑面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。截至2022年3月末，4個項目的出租率均超過98%，其中3年期租約占比達98%，且存在續租機制。入住群體為新市民、青年人，租金價格僅為同地段、同品質市場租賃住房租金的60%左右。

中國證券報記者發現，根據當前保障性租賃住房試點要求，相關REITs產品的凈回收資金應優先用于新保障性租賃住房項目建設。

據統計，本次三單試點項目凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動社會資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。其中，華夏北京保障房中心REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設，擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務配套設施。而紅土創新深圳人才安居REIT項目及中金廈門安居REIT項目的凈回收資金將分別用于擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給。

試點將帶動形成示范效應

相較于高速公路、產業園REITs，保障性租賃住房REITs有其獨特性。中金基金表示，保障性租賃住房是一個新興行業，既有市場化運作的屬性，又有政策屬性。基礎設施項目在基金運作期既要保障民生，又要為投資者提供合理的分紅。

“保障性租賃住房的主要收入來源為保障性租賃住房的租金收入。在市場租金快速上漲時，由于保障性租賃住房承擔著社會保障功能，其租金漲幅受到行業相關政策的約束，不會隨市場行情大幅上漲。”中金基金強調，由于其租金低于市場平均水平，保障性租賃住房通常具有較好的租賃性價比，較常處于供不應求的狀態，從而使租金收入相對市場化項目更為穩定。

隨著多地積極籌建保障性租賃住房，保障性租賃住房REITs也將迎來“后備軍”力量。據記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區均有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與基礎設施REITs試點。

“堅持‘房住不炒’的定位，嚴格落實國家房地產調控政策要求，積極推動保障性租賃住房REITs規范有序發展，始終是交易所推進公募REITs發展中的一個重要議題。”上交所相關業務負責人表示。前期，滬深交易所已發布保障性租賃住房REITs指引，對相關試點工作作了明確規范和引導。

“從本次保障性租賃住房REITs試點項目來看，其資產成熟、模式清晰、運營穩健，回收資金有效支持了當地保障性租賃住房市場建設，具有顯著示范效應，為我國保障性租賃住房創新投融資模式提供了可復制、可借鑒的經驗。”深交所相關業務負責人表示。

在業內人士看來，此次保障性租賃住房REITs試點落地項目也為推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型起到了良好示范作用。另從促進企業盤活存量、輕資產轉型的角度來看，試點項目將推動改變保障性租賃住房企業經營模式，進一步有效支持我國住房保障體系建設。

14只公募REITs運營平穩

2021年以來至今，共有14只基礎設施公募REITs產品發行并上市。依照以往經歷來看，公募REITs產品認購火爆，多只產品公眾配售比例在10%以下，華夏中國交建REIT公眾配售比例更是不足1%。基金人士預計，首批保租房REITs或將依然受到資金追捧。

備受追捧的背后，是公募REITs的平穩運營和穩定分紅。從近期披露的二季報來看，除剛上市不久的2只公募REITs以外，在12只產品中，有9只公募REITs二季度實現盈利。其中，華夏中國交建高速REIT二季度凈利潤最高，為3316.44萬元。作為以穩定分紅為目標的投資產品，首批發行的9只公募REITs已經全部實施分紅，其中有5只產品已實施分紅兩次，分紅收益率在1%至10%之間。其中，中航首鋼生物質REIT在今年4月的分紅中，分紅收益率高達9.72%。

除分紅以外，公募REITs在二級市場的漲幅同樣可觀。Wind數據顯示，除平安廣州交投廣河高速公路REIT以外，其余13只公募REITs均出現溢價。截至7月28日，建信中關村產業園REIT、中航首鋼生物質REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT二級市場溢價率超過40%。博時招商蛇口產業園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT溢價率也均在30%以上。

關鍵詞： 試點項目 深圳人才 基礎設施 中國交建 租金收入